卖房先换证的原因主要有以下几点：
适应新的法律法规及市场需求：
随着法律法规的更新和市场需求的变化，旧的房产证已经不能完全满足需要。更换为新的不动产权证件可以更好地适应这些变化，确保房产交易的合法性和顺畅性。
保护业主的合法权益：
新的不动产权证件能够更全面地保护业主的权益，包括房屋的所有权、使用权等各项权利。在房屋交易过程中，新的证件能够减少纠纷，确保交易的公平性和安全性。
简化过户手续：
如果出售房子时手上持有的是老房产证，办理过户手续可能会比较麻烦。更换为新的不动产权证件后，能够省去很多不必要的手续，提高交易效率。
确保房屋所有权记录的准确性：
房产证需要定期更换，以记录房屋所有权的变化。如果房屋所有权发生转移、抵押、变更等情况，需要及时向房管部门提交房产证换证申请，并缴纳相关费用。这样可以确保房屋所有权记录的准确性，避免因证件不全或信息不准确而产生纠纷。
综上所述，卖房先换证是为了适应新的法律法规及市场需求，保护业主的合法权益，简化过户手续，并确保房屋所有权记录的准确性。虽然目前我国并没有强制性的规定所有人在卖房时必须更换房产证，但从便利性和法律合规性的角度来看，更换为新的不动产权证件是非常有必要的。