潮新闻客户端 记者 楼肖桑 孙晨
“好房子”成为最近的楼市热词。随着杭州出台《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》，关于好房子有了更清晰的定义，比如层高不低于3米、人车必须分流、采取降噪技术措施……
然而，随着产品不断迭代，其势必会给周边二手房造成冲击，假设在价格差不多的情况下，这些“新生力量”将更有优势。
图源：IC photo
同一板块内
新房对二手房形成“降维打击”
2023年年末，杭州开始掀起“卷”品质的风潮，开发商纷纷给产品做起加法，小区门头越做越阔气，不少地下车库配上了“星空顶”，架空层几乎成了标配。
尤其是在一些销售遇冷的刚需板块，单价2万多的楼盘也配备了铝板立面、泳池、全屋地暖，开发商希望通过这种方式来打开市场。而随着这些新产品的入市，周边的二手房受到了不小影响，有些卖不上价格，或者索性卖不动了。
“金都夏宫的成交量在刚需盘里一直排得上号，2023年底大部分房源成交价都还集中在1.8万~1.9万元/㎡，去年上半年也能稳定在1.6万~1.7万元/㎡，但现在大部分房源的成交价格只有1.4万~1.5万元/㎡了。”临平某中介经纪人表示，市场下行当然是价格下降的主要因素，但也和板块内新房的冲击有关。
这位中介透露，2023年下半年，位于临平山北的绿城月依星河轩和滨江咏翠芳华轩两个项目陆续入市，限价均为2.26万元/㎡，就吸引了一大波原本准备购买二手房的购房者。
“金都夏宫是十年前开发的小区，品质也还不错，但这几年产品迭代更新得很快，尤其是这两个新盘都是大牌开发商，可以说各方面对周边的二手房都形成了降维打击。”中介直言，除了地段上的优势，夏宫不论是公区配套比如恒温泳池，还是铝板立面带来的颜值加成等，都比不过这些新盘。
到了去年，滨江开发的滨杭滨纷城入市，该项目由三宗地块组成，限价分别为分别为19800元/㎡、20670元/㎡和20670元/㎡，但首开的第一批房源售价仅为1.56万元/㎡。虽然地理位置相对更远，但这是一个TOD项目，产品上做了更多升级，价格还低于不少购房者预期，再次对整个板块的二手房形成一定冲击。“好在金都夏宫对于刚需来说还是很有性价比，价格倒不至于卖不动，但如果不急着入住也不在乎住得远一点，那年轻购房者肯定更愿意选择新房。”中介说。
同样的情况也发生在勾庄、三墩北等板块。不久前，杭州余杭区首个不限价新房——和萃揽悦园首开入市，精装均价27928元/㎡。相比去年板块内在售的限价盘如翠宸里、锦海棠的31200元/㎡，价格低了3000元/㎡。
这同样是一个“加法”做满的新盘，外立面四面铝板，还设置了下沉式会所、景观泳池以及多主题的架空层，完全是改善盘配置。相比之下，板块内去年年底刚交付的古墩彩虹轩目前二手房成交价在3万元/㎡左右。而房龄更久的上实海上海，目前二手房成交均价在2.4万~2.5万元/㎡左右。
“这1200多套新房今年对周边二手房肯定会产生影响。”一名板块内的中介小吴向记者透露，过去几年勾庄新房供应量井喷，本身就对二手房价有一定冲击，而如今入市的新房产品力又上了一个层次，即使是交付没几年的次新房，也会受到影响。“一些限价时期的楼盘，因为好卖其实产品力一般，未来也会在二手房市场中受到考验。”
图源：IC photo
担心老产品不保值
有购房者想要置换
不管是十几年前的老旧小区，亦或是交付不久的次新房，在杭州这个产品迭代相对较快的城市，这两年的价格一直在承压。
“老破小如果没有学区的加持，再加上停车难，即便在市中心，也毫无竞争力。”位于市中心树园附近的一家中介门店小徐说，如果安装了电梯，老破小还有点优势，否则，真的无人问津，除非挂牌价很低。
众所周知，特别是不限价新房，未来在园区配套、绿色节能以及智慧服务等方面肯定也有不同程度的提升，大部分二手房都“卷”不过。
“前几年，市场不明朗时，看到杭州房价还在往上涨时，手上的老破小还不想出手，边出租边等机会；不过这两年，看着房产品一年一升级，换做是我，也不会买，手上的非学区老破小，已经错过了最佳出手时机，现在比三年前挂牌价低了20万元，依然卖不掉。”最近，马先生一直在考虑卖掉手中的老破小，无奈价格一降再降。
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