不能交房是指 开发商未能在合同约定的时间或政府规定的期限内交付房屋。这种情况通常分为两种：
正常延期交房：
由于一些客观因素导致不能如期交房，例如施工延期、政策调整等。
非正常延期交房：
主要是由于出卖人（开发商）的经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致不能或短时间内不能交付房屋。
此外，逾期交房的情形还包括：
开发商未取得商品房预售许可证。
开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，并存在免责事由，如不可抗力因素或合同约定的其他免责情形。
如果开发商未能按时交房，购房者可以根据合同条款和相关法律规定，要求开发商承担违约责任，包括退房、支付违约金等。
建议在购房时，购房者应仔细审查合同条款，了解开发商的交付能力和相关手续，以减少因不能交房而带来的风险。