在出租土地时，应注意以下几个关键问题：
合同主体资格
确认合同双方主体是谁，确保土地出租给了合法的承租人。
核实产权证上记载的权利人与出租人是否一致，防止产权纠纷。
审查出租人是否拥有该土地使用权，是否属于转租，并仔细查看可租期限。
土地用途和性质
明确土地的用途，确保其用途合法且符合当地发展需求。
保持土地性质及使用用途，不得用于非农建设或非法活动。
租赁期限
注意租赁期限，如果租赁期限超过10年，要特别谨慎，因为土地承包经营权在一定的期限后还会收归村民所有。
在合同到期时，承租方应当自行负责杂草及秸秆的离田清理工作，逾期未清理视为自动放弃所有权。
租金及支付方式
确定合理的租金，并协商确定支付方式，如年付、月付等。
租金应当一次性缴清，或者按照合同约定的方式分期支付。
合同条款
合同条款必须清晰明确，包括土地的位置、面积、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等内容。
明确双方的权利和义务，如承租方需要按照约定的用途使用土地，并承担土地使用过程中的风险。
土地维护和保养
承租方在租赁期间应负责土地的维护与保养，确保土地的使用价值和安全性。
承租方应按照约定用途合理使用土地，避免对土地造成损害。
转租和转让
未经出租方书面同意，承租方不得擅自转租或转让土地使用权。
如果需要转租，必须征得出租方的书面同意，否则出租方有权收回土地使用权，终止合同。
违约责任
明确违约责任，包括违约金的支付、合同的解除条件等。
在合同履行过程中，双方应严格遵守合同条款，避免违约行为的发生。
自然因素和不可抗力
出租方不负责因自然因素（如旱、涝、洪水、虫灾等）及不可抗力原因造成的损失，这些损失由承租方自行承担。
法律和政策
了解相关的法律法规和政策，确保土地出租行为合法合规。
在遇到国家政策和政府原因导致合同无法履行时，双方应协商解决。
通过以上注意事项，可以有效降低土地出租过程中的法律风险，保障双方权益。建议在签订土地租赁合同前，双方应充分沟通，明确各项条款，并在必要时咨询专业律师。