更名房是指 一手业主从开发商那里购买但尚未办理契税和银行按揭的房子。这种房子通常没有在房产局进行正式的网签合同备案，因此买方可通过支付额外费用给开发商，将房屋的所有权从原房主转移到自己名下，这个过程也称为“合同更名”。
购买更名房存在以下特点和风险：
未办理契税和按揭：
更名房没有办理契税和银行按揭，意味着房屋的所有权尚未正式转移，且买家未承担相应的税费和贷款责任。
无网签合同：
由于没有在房产局签订正式的网签合同，更名房在法律上存在不确定性，容易引发纠纷。
开发商收费：
开发商通常会对更名房收取一定的手续费，费用标准不固定，可能因关系好坏而异。
交易流程：
购买更名房需要通过专业中介的房产经纪人找到原房主达成协议，并由中介出面与开发商协商更名事宜。
法律风险：
由于更名房没有正式备案，未来可能面临无法过户或产权纠纷等问题。
综上所述，购买更名房需要谨慎评估其合法性和潜在风险，并通过专业中介进行操作，以确保交易的顺利进行和自身权益的保障。